Soy UE / EEE / Suiza y quiero vivir en España
Si te quedas más de tres meses, normalmente sigues el registro UE. Aun así debes preparar identidad, seguro médico, recursos o actividad, y después impuestos o Seguridad Social si trabajas u operas.
Guía para compradores e inversores extranjeros
Tu camino a España
Comprar o invertir en España es posible, pero los pasos correctos dependen de tu objetivo: vivir en España, invertir sin trasladarte, comprar vivienda o crear empresa. Esta guía te da un primer camino claro antes de hablar con abogado, banco, notario o asesor.
Primero, elige tu situación
La mayoría de la confusión aparece cuando se mezclan residencia, compra, impuestos y banco. Empieza con la situación que mejor te describe.
Soy no UE y quiero vivir en España
Necesitas una ruta migratoria real. Comprar una vivienda no basta. Si creas un negocio activo, la ruta de emprendedor puede ser relevante; la inversión pasiva es distinta.
Quiero comprar vivienda pero no mudarme todavía
Tu foco es estar listo para la operación: NIE, banco/KYC, prueba de fondos, impuestos, notaría, comprobaciones de la propiedad y obligaciones posteriores.
Quiero crear o comprar una empresa española
Primero elige la estructura correcta. Después revisa constitución, registro fiscal, IVA, banco, licencias, Seguridad Social, empleo y posible control de inversión extranjera.
Lo que la mayoría de compradores extranjeros necesita antes de firmar
Los documentos exactos dependen de tu país, banco, operación y municipio, pero estos son los bloques habituales.
NIE o vía de identificación
El NIE suele ser necesario para impuestos, notaría, banco, empresa y compra de propiedad.
Banco y origen de fondos
Bancos y notarios pueden pedir identidad, titularidad, origen de fondos, origen del patrimonio y motivo de la operación.
Posición fiscal
Un comprador no residente y un residente fiscal español tributan distinto. Propiedad, alquiler, actividad empresarial y días en España pueden cambiar la respuesta.
Equipo profesional
La mayoría de compradores necesita abogado, notario, asesor fiscal, contacto bancario y a veces gestor, técnico, contable o traductor jurado.
Due diligence
Comprueba título registral, cargas, catastro, valor de referencia, situación del vendedor, edificio o comunidad y normas locales antes de completar.
Si compras una propiedad
- 1Confirma si compras como residente, no residente, empresa o persona física.
- 2Prepara NIE, banco, prueba de fondos y asesoramiento fiscal antes de firmar.
- 3Revisa nota simple, catastro, valor de referencia, cargas, comunidad y riesgos urbanísticos.
- 4Usa notario para completar y registra el título después de comprar.
- 5Si el vendedor es no residente, revisa si aplica la retención del 3 por ciento y modelo 211.
Si creas o compras una empresa
- 1Decide si compras directamente, creas una sociedad española, usas sucursal o adquieres una empresa existente.
- 2Constituye la empresa y obtiene identificación fiscal antes de operar.
- 3Registra IVA y operaciones intra-UE cuando sea necesario.
- 4Regístrate como empleador antes de contratar y analiza Seguridad Social de fundador o administrador.
- 5Revisa licencias municipales, permisos sectoriales, actividad regulada y control de inversión extranjera antes de empezar.
Si quieres vivir en España
Esta guía es información general para compradores e inversores extranjeros. No es asesoramiento legal, fiscal, migratorio ni de inversión.
UE / EEE / Suiza
Si te quedas más de tres meses, revisa el certificado de registro UE. Registrarse es distinto de comprar propiedad.
No UE
Necesitas visado o residencia que encaje con tus hechos. La ruta de emprendedor es para actividad empresarial real; inversión pasiva no es lo mismo.
Golden Visa
No confíes en marketing de Golden Visa para nuevas solicitudes. La ruta está cerrada para nuevos solicitantes.
Cronología simple
1
Aclara tu ruta
Nacionalidad, plan de traslado, objetivo inmobiliario o empresarial, sector y presupuesto.
2
Prepara documentos
Pasaporte, vía NIE, prueba de fondos, estructura de titularidad, banco/KYC y traducciones si hacen falta.
3
Revisa legal y fiscal
Residencia, impuesto no residente, residencia fiscal, IVA, sociedades y convenios.
4
Completa due diligence
Título, catastro, registros societarios, certificados fiscales, Seguridad Social, licencias y FDI si aplica.
5
Firma y registra
Notaría, impuestos, registro, pagos bancarios, obligaciones post-cierre y registros operativos.
Errores comunes que debes evitar
- Pensar que comprar propiedad da residencia.
- Usar información de Golden Visa que ya no está vigente.
- Esperar demasiado para NIE o expediente bancario.
- Firmar sin revisar título, catastro, cargas y vendedor.
- Crear empresa sin comprobar licencias, IVA, nómina o Seguridad Social.
- Confundir residencia migratoria con residencia fiscal.
- Ignorar control de inversión extranjera o aprobaciones reguladas.
Checks extra para inversiones reguladas
No aplica a todo comprador de vivienda. Importa si compras u operas negocio regulado, fintech, cripto, entidad financiera, sector crítico, proveedor TIC o gran grupo obligado.
Paquete AML UE
MiCA
DORA
Control de inversión extranjera
Licencias y permisos sectoriales
Referencias oficiales
Usa estos enlaces como punto de partida. Confirma siempre la respuesta final para tu nacionalidad, municipio, operación y posición fiscal.
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